negyzet_small (1K) Érték-elkötelezett szakszerűség symbol Körültekintő elemzések symbol Megbízható adatok symbol


Annyit ér, amennyiért el lehet adni?

A városokban élő magyar lakástulajdonosok ingatlanuk eladási árát az országos átlaglakásárakhoz képest alulbecslik, míg a községekben élők épp fordítva: felülbecslik ingatlanuk eladási árát a tényleges árhoz képest. Ráadásul a községekben élő ingatlantulajdonosok becslése közelíti meg legjobban a tényleges ingatlanárakat, ám tulajdonképpen ez egy különös és kissé bizarr derűlátás, mivel nem gondolják, hogy az országos átlagárakhoz képest ennyire keveset érne az ingatlanuk – derül ki a TÁRKI őszi vizsgálatából.

A TÁRKI egy 2012. őszi kutatásában megvizsgáltuk, hogy a lakosság miként ítéli meg ingatlanvagyonának értékét, mekkorára becsüli eladhatósági értékét, és hogy a területi piaci becsléseket kiindulásként tekintve kik becsülik meg pontosabban lakásuk értékét. A magyar családok döntő többsége (87%) saját tulajdonú lakásban, házban él. A tulajdonban lévő ingatlanok átlagosan 80 m2-esek, 2-3 szobásak, nagyobb hányaduk (63%) jellegét tekintve családi ház.

Válaszadóinktól kétféle ingatlanárbecslést kértünk: egyfelől megbecsülték ingatlanuk általános értékét, majd pedig azt, hogy szerintük mennyiért tudnák azt értékesíteni. A tulajdonosok által becsült árak mellett feltüntetjük a vonatkozó, a KSH által kiadott 2012. I-III. negyedéves átlagos négyzetméterárakat1 (a jobb összehasonlíthatóság érdekében a használt lakásokra vonatkozó adatokat használjuk), ezt tekinthetjük tehát a „megvalósult valóságnak”. Míg a KSH-adatok végbement tranzakciókra vonatkoznak, a TÁRKI-kutatás eredményei a lakosság szubjektív előrebecslésén alapulnak.

Az ingatlanbecslések településtípusonként úgy alakulnak, ahogy az várható volt: a nagyobb települések jobb piaci viszonyai magasabb lakásértéket valószínűsítenek. Minél alacsonyabb ugyanis a közigazgatási egység, annál kisebb az ingatlanok négyzetméterára. Ugyanakkor míg Budapest, a megyeszékhelyek és a városok tekintetében igaz a tendencia, hogy a KSH átlagos lakásárához képest a megkérdezettek alacsonyabbnak becslik ingatlanuk eladási árát, a községek tekintetében fordított a helyzet: nemcsak hogy az általános ár magasabb a ténylegeshez képest, hanem a becsült eladhatósági érték is. Összességében a községekben élő tulajdonosok becslése közelíti meg legjobban a KSH-adatokat, ugyanakkor egyfajta „torz optimizmus” jellemzi ezt, hiszen nem gondolják, hogy az országos átlagárakhoz képest ennyire keveset érne az ingatlanuk (az országos átlag körülbelül felére becsülik, holott az még annál is alacsonyabb).

Ingatlanok tulajdonosok által becsült értéke és KSH eladási adatok, településtípusok szerint (ezer Ft/négyzetméter)
ábra
Forrás: TÁRKI 2012. október, N=1116

A KSH átlagos lakásáraihoz a tulajdonosok becslései régiós szinten is jól igazodnak. Négyzetméterárak tekintetében a közép-magyarországi régió vezet – magában foglalva Budapestet. Emellett minden régióban hasonló tendencia figyelhető meg: hol kisebb, hol nagyobb mértékben, de alábecslik az eladhatósági árat a KSH hivatalos áraihoz képest, tehát az eladás tekintetében egyértelműen pesszimista a lakosság.

Ingatlanok tulajdonosok által becsült értéke és KSH eladási adatok, regionális bontásban (ezer Ft)
ábra
Forrás: TÁRKI 2012. október, N=1116

1http://www.ksh.hu/apps/shop.kiadvany?p_kiadvany_id=12847&p_temakor_kod=KSH&p_session_id=697537715568618&p_lang=HU

Fekete-Nagy Petra, Melles Ágnes (TÁRKI Zrt.)